Frågan om vem som ska stå för kostnaderna och skatterna vid uttagande av pant i fast egendom och s.k. hypotekslån har varit på tapeten under de sista åren. Tidigare har bankerna tvingat låntagaren att stå för alla kostnader och skatter som uppkommer vid signering och registrering av ett hypotekslån. Idag är dock situationen annorlunda då bankerna i flera fall har dömts i domstol för tillämpning av den typ av klausuler där banken har tvingat låntagarna att stå för alla kostnader.
När man tecknar ett hypotekslån i Spanien utgår en stämpelskatt på 1,5 %. Det har meddelats olika domar i frågan, som nu slutligt har avgjorts genom en ny lag som trädde i kraft den 10 november 2018. Enligt den nya lagen är det banken som ska stå för stämpelskatten. Observera dock att denna lag endast gäller för lån som tecknas efter den 10 november 2018.
En helt annan fråga är kostnaderna för att upprätta lånet och registrera hypoteket (panten), här inkluderas notarius publicus, fastighetsregistret och handläggningsavgift för registrering. Spanska Högsta domstolen meddelade i dom den 23 december 2015 att de klausuler som tvingar konsumenten att stå för alla kostnader är oberättigade, eftersom det inte finns någon jämnvikt i fördelningen mellan banken och konsumenten. Högsta domstolen har däremot inte uttalat sig om hur kostnaderna ska fördelas mellan parterna. Därför har underrätterna (t.ex. motsvarande tingsrätten) meddelat beslut i varje enskilt ärende när en talan inletts. Det medför givetvis att alla ärenden inte får samma utgång. Vissa domstolar anser att kostnaderna för notarius publicus, fastighetsregister och handläggningsavgift för registrering ska delas lika mellan bank och låntagare. Andra domstolar anser att banken ska betala hela kostnaden för vissa poster, t.ex. kostnaden hos fastighetsregistret.
Mot bakgrund av de nya rättsfallen erbjuder bankerna idag vid nya lån att kostnaderna fördelas lika mellan parterna, samtidigt som andra banker fortfarande tvingar konsumenterna att stå för alla kostnader förenade med lånet.
Det förs idag diskussioner om att ändra nuvarande lagstiftning rörande hypotekslån. Det finns ett förslag att bankerna ska betala hela kostnaderna för notarius publicus, fastighetsregister och handläggning av registreringen, medan låntagaren ska betala kostnad för värdering. Vi får dock hålla oss till tåls till den nya lagen slutligen godtas för att se hur marknaden påverkas.
Har ni fler frågor rörande hypotekslån är ni välkomna att kontakta oss. Vi har mångårig erfarenhet av denna typ av frågor i Spanien.