Recientemente ha existido una gran polémica sobre quién debía abonar los gastos e impuestos derivados de la constitución de las hipotecas. Hasta hace poco, los bancos venían obligando al consumidor prestatario a abonar todos los gastos e impuestos que se derivaban de la formalización de la hipoteca. Sin embargo, actualmente nos encontramos con una situación totalmente diferente a raíz de una serie de pronunciamientos judiciales que comenzaron a entender que dichas cláusulas, impuestas unilateralmente por los bancos y que obligaban al consumidor a abonar todos los gastos e impuestos de la hipoteca, eran abusivas y, por tanto, debían considerarse nulas.
Así, respecto del Impuesto que grava la constitución de las hipotecas, este es, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), tras varias sentencias contradictorias en los juzgados de primera instancia e incluso del Tribunal Supremo, el asunto ha quedado zanjado tras la aprobación y publicación del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, el cual considera sujeto pasivo en el AJD de las hipotecas a los bancos prestamistas, siendo por tanto éstos los obligados a su pago. No obstante, es preciso matizar que dicho Real Decreto-ley es aplicable a las nuevas hipotecas que se concedan a partir de su entrada en vigor (10 de Noviembre de 2018), mientras que en las hipotecas que se hayan concedido antes de dicha fecha, el obligado al pago del impuesto seguirá siendo el consumidor prestatario (Sentencia núm. 1670/2018 del Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 2018).
Por otro lado, en cuanto a los gastos de formalización de la hipoteca, el Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 23 de diciembre de 2015, ya declaró abusivas las cláusulas en las que el banco imputaba indiscriminadamente al consumidor todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca, al no permitir una mínima reciprocidad en la distribución de dichos gastos. Sin embargo, el Tribunal Supremo aún no se ha pronunciado sobre cómo debe ser la distribución de los gastos de la hipoteca, por lo que están siendo los juzgadores de primera instancia los que, atendiendo a cada caso concreto y según su criterio, están decidiendo qué porcentaje de los gastos debe abonar cada parte. Así, ante las reclamaciones judiciales de los consumidores, algunos juzgados están obligando a los bancos a compartir los gastos de notaría, registro y gestoría al 50%, mientras que otros juzgados consideran algunos conceptos, como el gasto de registro de la propiedad, al 100% a cargo del banco.
Ante este panorama judicial, en la constitución de las nuevas hipotecas algunos bancos están acordando un reparto equitativo de los gastos, mientras que otros siguen imputando dicho gasto íntegramente al consumidor.
Por la información de que disponemos hasta hoy, el Gobierno y el Congreso de los Diputados está tramitando actualmente una reforma de la ley hipotecaria la cual se prevé que impondrá a los bancos la obligación de asumir los gastos de hipoteca consistentes en notaría, registro de la propiedad y gestoría, mientras que el consumidor será el obligado a abonar los gastos de tasación del inmueble hipotecado. En cualquier caso, habrá que esperar a ver el texto que definitivamente se apruebe y ver cómo influye en el mercado la llegada definitiva de la nueva ley hipotecaria.